今天講一講深圳最貴的房子，為了防止你們噴我，說(shuō)有錢人的世界你不懂，我先主動(dòng)承認(rèn)，有錢人的世界我真的不懂，但是不妨礙我把不懂的說(shuō)出來(lái)。

很多人以為深圳最貴的房子是深圳灣的恒裕濱城，其實(shí)大錯(cuò)特錯(cuò)，深圳最貴的房子是華潤(rùn)深圳灣悅府一期，恒裕濱城對(duì)比華潤(rùn)深圳灣悅府一期是大巫見(jiàn)小巫，華潤(rùn)深圳灣悅府一期價(jià)格吊打恒裕濱城，這種在價(jià)格上的超越是無(wú)敵的存在。

華潤(rùn)深圳灣悅府一期位于深圳灣春繭體育中心，臨濱海大道，占地面積約14787㎡，容積率約7.5，2015年底開(kāi)盤，推出290套住宅，約249-364㎡的3-4房，開(kāi)盤均價(jià)約13.8萬(wàn)/㎡，開(kāi)盤銷售約80%。

華潤(rùn)深圳悅府一期位置好，但絕對(duì)不是深圳灣位置最好的。樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒(méi)有豪宅基因，小區(qū)占地面積小，容積率高，靠濱海大道的噪音影響也很大。小區(qū)、樓盤和戶型設(shè)計(jì)也感覺(jué)不出來(lái)是深圳頂級(jí)的價(jià)格。

總之，從各方面我都沒(méi)看上華潤(rùn)深圳灣悅府一期的房子，但是沒(méi)看上不影響它按套內(nèi)面積最高賣50多萬(wàn)/㎡，并且在當(dāng)下非常低迷的市場(chǎng)中，小區(qū)成交量異常火爆，今年前10個(gè)月小區(qū)共成交約11套，約364㎡的大戶型都成交了4套，成交價(jià)約1.15-1.5億之間。

華潤(rùn)深圳灣悅府一期套內(nèi)面積約77%，364㎡的戶型套內(nèi)面積約280㎡，1.5億成交的房子按套內(nèi)面積計(jì)算，平均約53萬(wàn)/㎡。為什么要特別強(qiáng)調(diào)套內(nèi)面積，因?yàn)榇蠹叶颊J(rèn)為最貴的恒裕濱城套內(nèi)使用面積高達(dá)100%以上，最高約120%。恒裕濱城過(guò)去的成交均價(jià)30多萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在的成交均價(jià)20多萬(wàn)/㎡，如果計(jì)算套內(nèi)面積成交均價(jià)反而更低。

過(guò)去大家都說(shuō)恒裕濱城賣30多萬(wàn)/㎡價(jià)格高，我通常會(huì)建議大家先去看看房子，看看恒裕濱城的房子套內(nèi)面積有多大，多多少少能理解按建筑面積報(bào)出來(lái)的價(jià)格。現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)華潤(rùn)深圳灣悅府一期約77%的套內(nèi)面積還賣這么貴，還真的有那么多成交，我也無(wú)法理解了。

華潤(rùn)深圳灣悅府一期在我看過(guò)的房子里面并不驚艷，小區(qū)、樓盤和戶型綜合評(píng)分中上都不算。小區(qū)小，容積率高，這樣的數(shù)據(jù)限制就注定不可能打造豪華園林。朝向和戶型格局也是豪宅里面排名靠后的，最好的戶型是364㎡的，這么大的戶型連個(gè)大陽(yáng)臺(tái)都沒(méi)有。小區(qū)所有戶型都臨濱海大道和科苑南路，車輛多噪音大。

如果華潤(rùn)深圳灣悅府一期不臨濱海大道，在深圳灣人才公園附近，有較大的花園，較低的容積率，較好的戶型設(shè)計(jì)，賣多少錢都沒(méi)話說(shuō)。

華潤(rùn)深圳灣悅府一期在當(dāng)下低迷的樓市中，成交價(jià)怎么看都覺(jué)得不合適，總感覺(jué)這不是當(dāng)下真實(shí)居住的市場(chǎng)力量在支撐，價(jià)格高的太離譜了。

華潤(rùn)深圳灣悅府一期在當(dāng)下低迷的樓市中換手率很高，一共290套房，今年前10個(gè)月成交約11套，深圳很多上千套的小區(qū)今年都沒(méi)有成交11套，并且剛需住宅整體換手率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于總價(jià)超5000萬(wàn)以上的住宅，頂豪價(jià)格的華潤(rùn)深圳灣悅府一期換手率是今年前10個(gè)月全深圳二手房換手率的3倍，感覺(jué)極度不正常。