今天講一講深圳最貴的房子，為了防止你們噴我，說有錢人的世界你不懂，我先主動承認，有錢人的世界我真的不懂，但是不妨礙我把不懂的說出來。

很多人以為深圳最貴的房子是深圳灣的恒裕濱城，其實大錯特錯，深圳最貴的房子是華潤深圳灣悅府一期，恒裕濱城對比華潤深圳灣悅府一期是大巫見小巫，華潤深圳灣悅府一期價格吊打恒裕濱城，這種在價格上的超越是無敵的存在。

華潤深圳灣悅府一期位于深圳灣春繭體育中心，臨濱海大道，占地面積約14787㎡，容積率約7.5，2015年底開盤，推出290套住宅，約249-364㎡的3-4房，開盤均價約13.8萬/㎡，開盤銷售約80%。

華潤深圳悅府一期位置好，但絕對不是深圳灣位置最好的。樓盤基礎數據沒有豪宅基因，小區占地面積小，容積率高，靠濱海大道的噪音影響也很大。小區、樓盤和戶型設計也感覺不出來是深圳頂級的價格。

總之，從各方面我都沒看上華潤深圳灣悅府一期的房子，但是沒看上不影響它按套內面積最高賣50多萬/㎡，并且在當下非常低迷的市場中，小區成交量異常火爆，今年前10個月小區共成交約11套，約364㎡的大戶型都成交了4套，成交價約1.15-1.5億之間。

華潤深圳灣悅府一期套內面積約77%，364㎡的戶型套內面積約280㎡，1.5億成交的房子按套內面積計算，平均約53萬/㎡。為什么要特別強調套內面積，因為大家都認為最貴的恒裕濱城套內使用面積高達100%以上，最高約120%。恒裕濱城過去的成交均價30多萬/㎡，現在的成交均價20多萬/㎡，如果計算套內面積成交均價反而更低。

過去大家都說恒裕濱城賣30多萬/㎡價格高，我通常會建議大家先去看看房子，看看恒裕濱城的房子套內面積有多大，多多少少能理解按建筑面積報出來的價格。現在發現華潤深圳灣悅府一期約77%的套內面積還賣這么貴，還真的有那么多成交，我也無法理解了。

華潤深圳灣悅府一期在我看過的房子里面并不驚艷，小區、樓盤和戶型綜合評分中上都不算。小區小，容積率高，這樣的數據限制就注定不可能打造豪華園林。朝向和戶型格局也是豪宅里面排名靠后的，最好的戶型是364㎡的，這么大的戶型連個大陽臺都沒有。小區所有戶型都臨濱海大道和科苑南路，車輛多噪音大。

如果華潤深圳灣悅府一期不臨濱海大道，在深圳灣人才公園附近，有較大的花園，較低的容積率，較好的戶型設計，賣多少錢都沒話說。

華潤深圳灣悅府一期在當下低迷的樓市中，成交價怎么看都覺得不合適，總感覺這不是當下真實居住的市場力量在支撐，價格高的太離譜了。

華潤深圳灣悅府一期在當下低迷的樓市中換手率很高，一共290套房，今年前10個月成交約11套，深圳很多上千套的小區今年都沒有成交11套，并且剛需住宅整體換手率要遠遠高于總價超5000萬以上的住宅，頂豪價格的華潤深圳灣悅府一期換手率是今年前10個月全深圳二手房換手率的3倍，感覺極度不正常。